A alienação fiduciária é uma garantia real oferecida pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade resolúvel de seu imóvel ao credor (fiduciário), que passa a ser o possuidor indireto do bem, até que liquide a dívida, ou seja, o devedor utiliza e se mantém na posse direta de um bem que não lhe pertence mais possuindo apenas os direitos aquisitivos, podendo utilizá-lo como se fosse seu enquanto estiver em dia com os pagamentos. Havendo a liquidação da dívida, o devedor volta ser o proprietário pleno do imóvel dado em garantia; entretanto, caso o devedor não liquide o débito na forma contratada, o credor, proprietário resolúvel e possuidor indireto do bem, retomará o bem, que juridicamente é seu, reavendo a posse direta do devedor e executando a garantia.

A execução da garantia opera-se da seguinte forma: Caracterizada a mora do devedor, este será notificado para pagar a dívida no prazo de 15 dias de todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança que se vencerem até a data do pagamento (art. 26, §1º/Lei 9514/97). Na hipótese do não pagamento pelo devedor, a propriedade se consolida em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este deverá promover leilão para a venda do imóvel, devendo ser oferecido o bem pelo valor indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI (o que for maior); caso o maior valor oferecido para arrematação seja inferior, deverá ser feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro, onde o imóvel poderá ser arrematado pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção. Se o valor da arrematação for superior ao da dívida e das despesas, o credor procederá a entrega do valor que sobejar ao devedor; entretanto, se o valor da arrematação for inferior ao da dívida e das despesas, ficará o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

Diferente da hipoteca, é uma garantia real sobre bem próprio, e a execução da garantia é realizada extrajudicialmente, não havendo a participação do Poder Judiciário. A Lei 13.465/17 que alterou a Lei 9.514/97 trouxe alterações bastante relevantes no sentido de dar mais celeridade e eficácia na execução da dívida, garantindo maior segurança jurídica. 

Para a celebração da Escritura Publica de Alienação Fiduciária em garantia, seja em conjunto com a compra e venda ou confissão de dívida, são analisados diversos documentos em nome do(s) alienante(s) e do imóvel,  que revelam a regularidade fiscal do imóvel e eventual existência de ônus ou gravames, alem de avaliar a capacidade do(s) transmitente(s), indisponibilidades, ações fiscais, trabalhistas e/ou reipersecutórias que possam de algum modo por em risco ou até mesmo anular o negócio. A  alienação fiduciária não é fato gerador para ITBI.

O valor da escritura é tabelado pela CGJ/RJ, calculado de acordo com o valor da dívida que se deseja garantir o pagamento. É importante salientar que a alienação fiduciária é um Ato distinto da eventual compra e venda (que precisa ser instruída com sua documentação específica e recolhimento do ITBI devido)  ou confissão de dívida,  sendo cobrados os emolumentos de cada ato conforme determina a Tabela de custas.

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