USUCAPIÃO
A Usucapião (usucapio: “adquirir pelo uso”) é uma forma originária de se adquirir a propriedade ou direitos reais sobre um imóvel (ou móvel) em decorrência do tempo de uso com ânimo de dono de forma continua e ininterrupta.
São 3 tipos de usucapião de bens imóveis: a ordinária, a extraordinária e a especial.
Com o novo CPC a usucapião pode ser adquirida judicialmente ou extrajudicialmente diretamente através do Cartório de Registro de Imóveis. Para a usucapião extrajudicial é imprescindível a satisfação de todos os requisitos exigidos por Lei e que não haja contestação, considerando que na esfera administrativa não temos a função ou o poder para dirimir litígios, sendo nesta hipótese obrigatório o ingresso judicial para julgamento e decisão do magistrado.
A efetiva aquisição da propriedade ocorre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo um dos requisitos a Ata Notarial de Usucapião, que é lavrada no Cartório de Notas. No RGI além da Ata Notarial e demais documentos se faz necessário a apresentação de requerimento assinado por advogado.
Para a celebração da Ata Notarial é necessário que o Cartório eleito esteja situado no mesmo Município do imóvel a ser usucapido, a anuência de todos os confrontantes do imóvel (vizinhos) constantes da matricula do imóvel, a comprovação do exercício da posse conforme o tipo da usucapião pretendido, planta do imóvel e Memorial Descritivo elaborado por arquiteto e com a respectiva ART e seu comprovante de pagamento, além de diversos documentos em nome do imóvel e do usucapiente que possam de algum modo inviabilizar a aquisição da propriedade por este Instituto. Sobre essa modalidade de aquisição não incide imposto de transmissão.
Veja em qual tipo de Usucapião você se enquadra:
Usucapião Ordinária – Exercício da posse mansa e pacífica com animo de dono, sem contestação de quem quer que seja, com justo-título e de forma ininterrupta por no mínimo 10 (dez) anos. Este prazo é reduzido pela metade – 5 (cinco) anos – se o usucapiente comprovar que adquiriu o imóvel de forma onerosa com registro cartorário posteriormente cancelado e que estabeleceu sua moradia no imóvel ou realizou obras ou serviços de interesse econômico ou social. (artigo 1242 CCB)
Usucapião Extraordinária – A diferença entre a posse extraordinária e a ordinária é que este tipo de posse independe de justo título ou boa fé, devendo se comprovar o exercício da posse mansa e pacífica, sem oposição e de forma ininterrupta por no mínimo 15 (quinze) anos. Este prazo é reduzido para 10 (dez) anos se o usucapiente tiver estabelecido sua moradia no imóvel ou realizado obras ou serviços de interesse econômico ou social. (artigo 1238 CCB)
Usucapião Especial Urbana Individual – Exercício da posse mansa e pacífica com animo de dono, sem contestação ou oposição e de forma ininterrupta por no mínimo 5 (cinco) anos em imóvel urbano com área de até 250m2, onde tenha feio sua moradia ou abrigo da sua família e que não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.(art. 1240 CCB)
Usucapião Especial Urbana Individual Por Abandono de Lar – Exercício da posse de forma mansa e pacífica com animo de dono, com exclusividade, sem contestação e de forma ininterrupta por no mínimo 2 (dois) anos sobre imóvel urbano com área de até 250m2, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar, utilizando como sua moradia e de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.(art. 1240-A CCB)
Usucapião Especial Urbana Coletiva – Exercício da posse mansa, pacífica e sem oposição por um grupo de pessoas de baixa renda, de forma ininterrupta por no mínimo 5 (cinco) anos em imóvel urbano com área superior a 250m2, sem que seja possível identificar as áreas de cada possuidor, onde todos tenham feito suas moradias e de suas famílias e que não sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião Especial Rural – Exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e de forma ininterrupta por no mínimo 5 (cinco) anos em imóvel rural com área até 50ha, em que tenha feito sua moradia e produza seu trabalho e desde que não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. (art. 1239 CCB)
E possível acrescentar a posse dos seus antecessores à sua posse, para efeito de contagem dos prazos acima, desde que todas tenham sido ininterruptas e contínuas. (Art. 1243 CB)
O valor da escritura é tabelado pela CGJ/RJ, calculado de acordo com o valor declarado ou o valor venal atribuído pela SEFAZ, valendo sempre o maior deles, conforme determina a Lei.
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