A hipoteca é um direito real de garantia constituído pelo devedor em favor do credor, lhe assegurando o recebimento de seu crédito com privilégios, sendo um deles a preferência.

Aqui abordaremos a hipoteca imobiliária convencional, que é aquela instituída por contrato entre as partes, através de escritura pública, onde o devedor hipoteca um imóvel de sua propriedade para garantir o pagamento de uma dívida, que pode ser em decorrência da compra e venda do próprio imóvel, da aquisição de outro imóvel qualquer ou até mesmo em decorrência de confissão de dívida. Se a dívida não é paga nos termos estipulados no contrato, o imóvel hipotecado será alienado em leilão judicial para liquidação da dívida.

Também se admite que o imóvel hipotecado pertença à terceiro, que irá figurar no contrato como avalista garantidor, oferecendo um determinado bem de sua propriedade par garantir a dívida de outro.

Diferente da alienação fiduciária, trata-se de garantia sobre bem de terceiros, não há transferência da propriedade ou posse ao credor, sendo necessária à sua execução a intervenção do poder judiciário.

As principais características da hipoteca são:

• constitui direito real passível de registro no competente cartório de registro de imóveis;
• assegura direito de preferência e de sequela perseguindo o bem com quem ele esteja;
• é indivisível, gravando o bem em sua totalidade independentemente do valor da dívida, só se extinguindo com a liquidação integral da dívida;
• deverá ser constituída por escritura pública quando se tratar de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art. 108 CCB);
• é possível constituir mais de uma hipoteca sobre um mesmo bem em favor do mesmo o de outro credor, desde que o valor do imóvel seja superior ao valor da primeira obrigação garantida e que conste expressamente no contrato a pré existência da 1ª hipoteca, que em caso de execução respeitará a preferência.  

A hipoteca, conforme art. 1499 CCB, I a VI,  se extingue :

• pela extinção da obrigação principal (liquidação da dívida);
• pelo perecimento da coisa;
• pela resolução da propriedade;
• pela renúncia do credor;
• remição e a arrematação ou adjudicação do bem em leilão público;
• pela perempção (prescrição por decurso de tempo), onde transcorrido o prazo fatal disposto no art 1.485 CCB  (redação dada pela Lei 10.931/04).

Para a celebração da Escritura de Constituição de Hipoteca, seja conjuntamente com a compra e venda ou confissão de dívida, se fazem necessários os documentos de praxe exigíveis em nome do proprietário do imóvel a ser hipotecado e do imóvel. A constituição de garantia hipotecária não gera recolhimento de ITBI.

O valor da escritura é tabelado pela CGJ/RJ, calculado de acordo com o valor da dívida que se deseja garantir o pagamento. É importante salientar que a constituição de hipoteca é um Ato distinto da eventual compra e venda (que precisa ser instruída com sua documentação específica e recolhimento do ITBI devido)  ou confissão de dívida,  sendo cobrados os emolumentos de cada ato conforme determina a Tabela de custas.

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